안녕하세요.고돌이입니다.부도산정보 5탄 갭투자가 무엇인가 장점과 단점 깡통전세에 대해서 알아보고자 합니다.
자신의 집을 마련하기 위한 것보다 부동산 투자 중 부동산 거래를하면서 생기게 되는 시세차익으로 수익을 얻는 방법에 대해서 알아보고자 합니다.
시세차익을 얻기 위해서는 부동산시장의 흐름이나 정책의 변화등 여러가지 요인을 알거나 관심을 가지고 있어야만 합니다.
부동산정보 5탄 적은 금액으로 시작가능한 갭투자 장점
갭투자의 가장 큰 장점이자 매력이라고 한다면 상대적으로 적은 금액으로 시작할 수 있는 부동산 재테크라고 할 수 있습니다.
3천만원으로도 2억5천만원짜리 집을 살수도 잇으며 1년 안에 6천만원이 넘는 시세차익을 얻을 수도 있는 등의 우리가 생각하지도 못한 꿈같은 상황을 현실에서 맞볼 수 있습니다.
회사원인 B씨의 경우를 예로 들면 본인이 살고 있는 동네의 아파트 전세가율이 85%까지 오르면서 매매가 2억원짜리인 아프타의 전세가가 1억 7천만원까지 오르게 되자,
목돈 3천만원을 투자하여서 해당 아파트를 사고서 부족한 금액은 세입자에게 받는 전세금으로 충당을했다고 합니다.
이후 시간이 지나서 전세가격은 2억원까지 오르면서 이에 매매가격은 2억 5천만원까지 올라주기만 한다면 투자원금인 3천만원을 회수하는 것은 물론 5천만원의 시세차익까지 얻을 수 있을 것으로 판단했기 때문입니다.
부동산정보 5탄 적은 금액으로 시장가능한 갭투자 단점
매매가격이 오르기만 한다면야 소액만으로도 큰 시세차익을 얻을 수 있는 것이 장점인데 이것을 바꾸어 말하면 매매가격이 상승하지 않는다면 큰 손해를 볼수도 있습니다.
매매가격이 상승하지 않는다거나 오른 폭이 적을 경우에는 주택을 사느데 들어간 취득세와 법무사 비용이라든가 리모델링 비 등을 감안한다면 오히려 손해를 볼 수 있으니 말이죠.
위의 B씨의 경우 2년 후 전세 계약이 끝나서 세입자에게 전세금을 돌려줘야만하는 상황에 처해지게 됩니다.
그러나 2년동안 주택 가격이 상승하기는 커녕 2억원에서 1억 8천만원으로 하락했으며 전세 역시나 1억 7천만원에서 1억 5천만원으로 떨어졌다면 말이죠.
세입자는 이사를 가면서 전세금을 요구했으며 회사원인 B씨는 1억 5천만원에 새로운 세입자를 구하고서 여기에다가 2천만원을 대출 받아서 전세금 1억 7천만원을 전세입자에게 돌려주면 어떻게 될까요?
이 경우는 시세차익을 보기는 커녕 2천만원을 손해보게 되는 것입니다.
이경우 가장 손에 꼽이는 단점의 경우인데 자신의 돈을 100% 투자햇다고치면 내 돈에 대한 부담만 책임ㅇ르 지면 되이게 큰 상관은 없으나 임대차 보증금까지 사용했다가 시세가 많이 떨어지게 된다면 자칫하면 보증금을 다시 돌려주지 못하는 상황이 발생 할 수도 있습니다.
이 경우 통상적으로 도시의 중심지에서 조금 벗어난 주택가에 위치한 집들을 많이 이용한다고 합니다.
이런 곳들의 단점이라면 사기는 쉬운데 막상 팔려고하면 쉽지 않다는 것이 문제입니다.
이러한 경우 조금 떨어졌을 때 빨리 빠져야지라는 생각으로 집을 팔려고 하더라도 원하는 시기에 집을 팔지를 못한다거나,다른 세입자를 구하지 못해 전 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해서 또 다른 대출을 받는 상황이 생길 수도 있습니다.
이러한 갭투자를 하고자하는 경우 같은 지역이더라도 전세가율은 동네마다 크게 다르기에 여러가지 여건을 충분히 고려한 후에 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.
부동산정보 5탄 적은 금액으로 시작가능한 갭투자 깡통전세
깡통전세라는 것은 갭투자 시례 사례에 자주 등장을 하는 용어인데 전세율이 집값의 80%에서 90%에 이르는 주택에서 많이 발생하니 주의가 필요합니다.
집값이 보증금 이하로 떨어진다거나 집주인이 대출금을 갚지를 못해서 집이 경매에 넘어갈 경우에 세입자의 보증금보다도 낙찰금액이 낮게됨녀 깡통전세기 되는 것입니다.
이 경우에 집주인이라는 사람은 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 무리한 대출을 하고 세입자는 부동산이 경매로 너머가게 될 경우에 보증금을 제대로 돌려받지 못하면서 쫓겨날 수밖에 없게됩니다.
깡통전세를 피하는 최대한의 방법은 집주인은 무리한 갭투자를 피하고 세입자의 경우에 계약시 등기사항전부증명서를 반드시 확인하여서 근저당액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘지 않는지 체크를 해 보아야만 합니다.
이상으로 갭투자 장점과 단점 깡통전세에 대해서 알아보았습니다.