부동산의 모든 정보를 알려드리는 고돌이입니다.
이번 포스팅에서는 용적률이라는 단어가 도대체 머하는 것인지에 대해서와 용적률 계산법에 대해서 알아보고자 합니다.
용적률이란?
대지면적에 대한 연면적의 비율로 이 땅에 개발할 수 있는 개발밀도를 가늠할 수 있는 기초적인 척도로 건폐율과 같이 부동산 용어의 기초입니다.
용적률(%)=지상층 연면적/대지면적 X(곱하기) 100(용적률 계산식)입니다.
예를 들어서 200㎡ 땅위에다가 4층의 건물이 있으며 1층마다 50㎡의 면적을 가지고 있다고 가정합니다.
이때에는 50㎡ X(곱하기) 4개층이어서 200㎡가 지상층 연면적이 되는 것이랍니다.
200㎡ 대지면적 ÷(나누기) 200㎡=1면 1 X(곱하기) 100=100%
수치만 보게되면 이 건물의 용적률은 100%가 나오게 됩니다.
그렇다면 이 수치는 높은 수치일까요?
아니라면 낮은 수치일까요? 감이 잡히시나요?
맞습니다.이 땅은 아주 구린 땅에 해당됩니다.
용적률은 건축과 국토계획법상 용도지역에 따라서 몇 %~ 몇%까지의 수치로 규정되어 있습니다.
제1종 전용주거지역:50% 이상 100% 이하
제2종 전용주거지역:100% 이상 150% 이하
제1종 일반주거지역:100% 이상 200% 이하
제2종 일반주거지역:150% 이상 250% 이하
제3종 일반주거지역:200% 이상 300% 이하
준 주거지역:200% 이상 500% 이하
중심 상업지역:400% 이상 1천500% 이하
일반 상업지역:300% 이상 1천300% 이하
근린 상업지역:200% 이상 900% 이하
유통 상업지역:200% 이상 1천100% 이하
전용 공업지역:150% 이상 300% 이하
일반 공업지역:200% 이상 350% 이하
준 공업지역:200% 이상 400% 이하
보전 녹지지역:50% 이상 80% 이하
생산 녹지지역:50% 이상 100% 이하
자연 녹지지역:50% 이상 100% 이하
보전 관리지역:50% 이상 80% 이하
생산 관리지역:50% 이상 80% 이하
농림지역:50% 이상 80% 이하
자연환경 보전지역:50% 이상 80% 이하
위에서 예를 든 용적률 100%라면 진짜로 주택 밖에 짓지 못하는 전용 주거지역에 해당하거나 관리지역 중에서 생산,계획 관리지역이나 농림지역,자연환경보존지역에 해당하는 용적률입니다.
이러한 땅이 좋다 안좋다고 말하기는 좀 그런데 용적률이 낮으면 건물을 높게 짓지 못하니 건물 수익성에 악영향을 끼치는 것입니다.
같은 대지면적에 4층이 아니라 10층이나 15층 건물로 지으면 상가를 구분하거나 더 많은 식당이나 병원을 입점시켜서 월세를 더 받을 수 있게 됩ㄴ디ㅏ.
일반적으로 각 지역의 시내라고 말하는 상업지역의 용적률은 1,000%에 가깝다고 합니다.
건물을 높게 지을 수가 없으니 땅값이 비싼 이유가 바로 용적률에 있다고 봐도 무방합니다.
용적률을 계산할 때 주의해야하는 점은 지하층 바닥면적과 지상층의 주차장 면적과 옥상면적은 용적률 연면적에서 제외해야 한다는 것입니다.
대학가나 유동인구가 많은 원룸에 있는 팔로티 주차장은 거의가 지상층 주차장이며 아울렛의 건물을 보면 옥상에 주차장이 있는 경우가 더러 있는데요.
이런 면적은 용적을 면적 계산에서 제외해야 합니다.지하에 있는 층 면적도 포함입니다.
그런데 '용적률이 낮으면 층 수를 많이 못 올리니까 지하층을 만들어서 상가를 입접시키면 되지 않나?'라고 생각하는 분들이 계신데요.
맞긴합니다.지하를 만들어서 확실히 월세를 더 받을 수 있으니 수익률이 늘어나긴 합니다.
근데 간과한 것이 하나 있습니다
바로 지하층의 공사비가 대게는 지상층의 공사비보다 1.5배는 비싸서 이런 추가비용을 안고서 지하를 만들어버리면 제한된 땅의 낮은 용적률에서 벗어나서 수익률을 조금이라도 늘릴 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
투자해야 되는 땅은?
투자를 해야하는 땅은 바로 용적률이 높은 땅입니다.
5층까지 건축할 수 있는 용적률을 가진땅 vs 10층까지 건축할 수 있는 용적률을 가진 땅
건축물을 준공하였을 때 더 높은 수익을 가져가는 땅은 당연하게도 용적률이 높은 땅이랍니다.
그러나 상업지역의 땅은 이미 비싼 땅이며 상향을 기대해 볼 수가 있는 관리지역,계획관리지역이나 제3종 일반 주거지역,준 주거지역 정도가 투자하기 괜찮은 땅이라고 볼 수 있습니다.
어떠셨나요? 용적률 계산과 투자해야 하는 땅에 대해서 어느 정도 감이 잡히셨나요?